猎云注：路透社援引知情↘人士透露，黑石集团于今年二√月初与SOHO中国进行『了独家谈判。黑石集团向SOHO中国提出的私有化报▓价为每股6港元（合0.77美元），这一价格较SOHO中国1月份3.03港元的均价溢价近100％。如果该笔交易顺利达成，这也将成为黑●石集团迄今为止在中国市场上★最大的一笔押注。那么最值得关注的其实是黑石这笔交易背后的投资逻辑，黑石为什么●要现在出手？文章来源：投中网-PropTech研习社，文：Ellie
01、40亿美元现金+47亿美元债务，SOHO中国卖价总额未变
黑石为什么现在买？
SOHO为什么现在卖？
在纷繁复杂的商业世界中，我们如何抽々离出一个视角客观看待真实世界？如果把围绕□在SOHO中国私有化事件上的各种猜想剥离开来，事情也许可以这么简单。
一切的猜想都来自名人效应所引发的吃瓜心态。当我们补齐这个交易的买家视角，你会发现这不过是一笔精明的买卖。
站在卖家视角，撇去老潘夫妇的名人效应之后，SOHO中国最有价值的是旗下所剩的几栋写字楼。
站☉在买家视角，出手40亿美元私有化SOHO中国，对于黑石来说不过是今年第二大的一笔交易。
早在这之前，黑石就以47亿英镑(约合430亿人民币)的价格从高♀盛手中收购英国最大学生公寓运营商IQ公司，430亿的收购金额比私有化SOHO中国这笔要多◥出近150亿人民币。
路透社今天爆出消息后，SOHO中国股价应声大涨37.58%，创下了21个月来的新高。对于卖家老潘而言，这不是个坏消息。
这具体是一笔怎样的交易？
路透社援引知』情人士透露，黑石集团↓于今年二月初与SOHO中国进行了独家谈判。黑石集团向SOHO中国提出的私有化报价为每股6港元（合0.77美元），这一价格较SOHO中国1月份3.03港元的均价溢价近100％。
目前，潘石屹和张欣夫妇一共持有SOHO中国63.93％的股份。路透社报道称潘石屹和张欣夫妇〗计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。
此外，黑石集团还将接手SOHO中国》的债务。SOHO中国2019年中报显示，截至2019年6月底，SOHO中国的债务为人民币326.8亿元（约合47亿美元）。
40亿美元现金+47亿美元债务，也就是说总额为87亿美元，与去年传闻的80亿美元收楼消息◢，没有太大⌒ 出入。
如果该笔交易顺利达成，这也将成为黑石集团迄今为止在中国◥市场上最大的一笔押注。那么最值得关注的其实是黑石这笔交易背后的投资逻辑，黑石为什么要现在出手？
02、起底交易■逻辑：黑石40亿美元火速出手，只因中国防疫做得好？
“在中国如果能成功私有ζ化SOHO，应该也是黑石期待多▽年希望能做成的事情。”一位资深机构投资人称。
去年10月底，香港万得通讯社曾曝出SOHO中国正考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。财新新闻随后曝出第一笔交易正在进行中，买家是黑石和新加坡♂政府投资公司(GIC)组成的买方团，出售的资产是光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及上海SOHO复兴广场三个项目。
彼时，SOHO中国方面表示不予置ζ 评，但也表示，集团会不时探讨商业地产市场环境及潜在交易机会。
时隔四个月，真正买家终于浮出水面。此外，消息面也从SOHO中国出售资产转变为出售整个公司。
路透社援引知情人士透露，收购公司比单独收购其房地产项目要简单得多，这将为黑石完成交易提供更大的确定性。
那么，黑石为何要收购SOHO中国？潘石屹为何急于出手？
对此，某业内资深人士告诉PropTech研习社，黑石集↙团在亚太区房地产领域的弹药充足，因为募集到的资金总归要投出去，所以找到品质好的物业就出手了。（传送门：《资管规模首次突破500000000000美元，黑石靠︽什么给LP赚钱？》）
黑石于2018年成功募集第二只亚洲投机性房地产基金（BREP Asia II），募资总额高达 71亿美元
那这笔交易划得来吗？
前述那位资深机构投资人表示，“我觉得对黑石来说】这是个挺不错的机会。一是做一个大交易，投资「效率够高。二是黑石的基金规模够大，可以做这种一般竞争对手做不了的项目。三是未来处理方式也很灵活，可以批发零售，未来单独把一些楼卖出给不同的投资人，也可以做比如REITs。”
如果算上黑石还需要承㊣ 担的47亿美元债务，这笔交易的总收购价格约为87亿美元，平摊下来，每栋物业的收购价也超过70亿人民币。
上述资深人士表▆示，这笔投资单纯从物业增值角度未必是一项好的投资，但是从黑石投资资产组合的保值策略，以及对冲其他非核心区域高风险的物♀业投资来说，还是一个不错的选择。
SOHO中国8栋物业的位置都╲不差，大部分都属于核心型资产(core assets)，也有核心增益型资产(core +)。对于黑石来说，总归是可以保值增值，也能赚取一个稳定的租金回报率。
“黑石这次果敢出手，也是纵〓观全球，放眼亚》洲市场后，觉得还是中国的防疫做的最好，就把钱砸向中国了吧。全球经济增长№放缓的大环境下，中国核心城市的房地产也成为了外资的避风港。”
然而，外商眼中的这个“香饽饽”的近况不容乐观。
财报显示，2018年，SOHO中国的营业收入为20.89亿元，净利润为19.25亿元。纵向对比，2018年净利润还不足2012年高峰期◆的五分之一。2019年上半年，SOHO中国实现营业收入10.66亿元，较去年同期增长约5.56%。但净利润只有5.67亿元，远低于去年同期的11.11亿元。
所以，对于这笔交易，大部分网友都觉得潘石屹很值，SOHO中※国可以全身而退。
SOHO中国急于出手的资产，为何到了黑石这里就成为了避风港？
上述这位资深人士表示，首先︾黑石的募资能力很强，资金成本比国内低很多。至于黑石未来出售时的估值溢价，这得看黑石的退出时点，如果看3-5年后，物业的涨幅肯定还是有的。眼下唯独黑石接手后的租金能否上涨是未知数，现在来看未卐来1-2年租金上涨的可能性较低。
“但是黑石在投资领域就是风向标的作用，他们不太关注租金回报率，当下疫情过后，他们选择果断出手就是看好中国经济的中长期韧性。基于商业地Ψ 产市场，尤其是北京上海写字楼市场的稳定，哪怕是租金的微微下降对于我们测算模型里面的最终退出的IRR或者投资回报率来说◤影响不大。” 上述资深人士称。
03、起底黑石亚洲布局，近年来偏爱核心增益型资产
黑石集团最新发布的财报显示，截至2019年底，黑石集团管理资产规模已达5711亿美元，涉及私募股权、房地产、对冲基⊙金和信贷。其中，房◥地产基金的资产规模约1632亿美元，超过私募股权和信贷业务，成为黑石集团管理规模最大的业务。
从不动产的投资策略来看，黑石房地产业务主要分为三种策略：机会型（Opportunistic）、核心增益型(Core +)和不〖动产债权型（Delt）。
而近期，外媒报道黑石集团最新投资策略为“在全球范围内购买资产，并根据需要修复资产，收取租金←或最终出售房产”。此外，黑石已经从核心增益型(Core +)投资者那里募集了294亿美元资金。
尽管黑石集团的重点仍放在其规模更大、风险更高的机会型基金上，但“核心增益型(Core +)”投资策略可能有助于吸引养老基【金等机构投资者的投资，近年来，养老基金已将数十亿美元投资于低风险房地产。
单从投资回报率来看，黑石集团的核心增益型基金的投资回报率并不算低。
黑石财报○显示，截至2019年12月，黑石集团的核心增益型基金年收益率约为9.2%，而机会型基金的年收益率则为17.6%。自2014年以来，黑石推出了三支核心增益型基金，其所有核心增益型基金均为开放↓式基金。
其实，黑石集团对核心增益型(Core +)基金的重视由来已久。黑石的多位高管曾表示想要提高核心增益型(Core +)基金的占比。
早在2014年，时任黑石首席执行官的史蒂芬·施瓦茨曼（Stephen Schwarzman）曾表示公司可能会将核心增益型(Core +)基金提〖高到1000亿美元以上。
到了2018年，黑石集团前房地产业务负责人兼现任总裁乔纳森·格雷（Jonathan Gray）曾表示，“核心增益型(Core +) 基金的收入可能从2.5亿美元增长到10亿美元。
与过※去相比，黑石近期对核心增益型(Core +)基金给予了更多的关注。
前述那位资深机构投资人对此评论道：“黑石的基金⌒ 既足够大，有规模效应，大到可以做只有它能做的事。但又够灵活，可以去做一般保险公司虽然有钱却不见得能☆做的事。”
近日，据华尔街日报报道，黑石■已斥资逾27亿美元收购220套租赁物业，其中大部分位于日本东京和大阪。这笔融资仅占黑石最新募集的294亿美元的核心增益型基金的10％。
据外媒报道，黑石集团及其机构投资者看到了日本低端住宅市场的①稳定。此外，日本房地产公司与其他资产最大的区别在于没有任何到期日，由此黑石不会面临任何出售房ㄨ产的压力。
除了日本，黑石集团自2006年起进入印度市场，已在印度投资了150亿美元，其中包括私募股权投资以及房地产投资。
在过去的18个月中，黑石集团在印度投资了60亿美元。在印度，黑石已经收购了一家影子银行，以及汽车零部件制造商和包♂装材料公司。
黑石集团去年在印∏度最大的一笔交易是收购Indiabulls real estate Ltd（IBREL）商业房地产投资组合的剩余股份，收购完成后，黑石将完成控制这项资产。此外，黑石集团与其开发商合作伙伴Embassy Group共同创立了印度首个房地产投资信托（REIT）。
黑石集团首席执行官兼联合创始人的施瓦茨※曼曾表示，从长远来看，黑石是看好印度市场的，黑石印度公司将专▂注于物流地产投资。
在韩国市场， 2016年，黑石集团以4500亿韩元从Mirae Asset手中收购了首尔资本大厦（Capital Tower）。
2019年，黑石集团通过其亚洲核心增益型基金收购了Taubman Asia（塔尔曼亚洲）韩国公司50%的股权。
至于中国市场，自2008年黑石完成〗第一笔投资起，据不完全统计，黑石在中国房地产市场累计投资额接近300亿元，投资范围囊括了写字楼、购物中心以及综合体。其中，大部分投资发生在2018年以后。
近两年，黑石加快了在国内收购物业的步伐，单就2019年一年，黑石已经撒出了200亿收楼。
PropTech研々习社同样发现，一向喜欢收购不良资产的黑石集团，在近几年更倾向于收购一二线城市核心＠ 地段的优质物业。
而黑石集团近期表示，随着新型冠状病毒冲击全球金融市场，导致公司价值被严重低估，黑石在全球范围内的收购计划将不断增加。
如今，黑石集团豪掷40亿美金收购SOHO中国，表明在全球经济增速放缓的■大环境下，黑石集团对全球第二大经济体充满信心。
